Menu

Nieuws

U bent hier

Opnieuw verkavelingsvergunningsplicht voor éénlotsverkavelingen. Gemeenten aan zet na arrest Grondwettelijk hof

Opnieuw verkavelingsvergunningsplicht voor éénlotsverkavelingen. Gemeenten aan zet na arrest Grondwettelijk hof

Bij arrest van 23 mei 2019 heeft het Grondwettelijk hof de bepaling uit de Codextrein vernietigd op grond waarvan de creatie van één bijkomend perceel op een bestaand bebouwd perceel voortaan met een notariële splitsing kon, zonder voorafgaande verkavelingsvergunning. Het arrest heeft tot gevolg dat de kwestieuze splitsingen plots onwettig zijn geworden en voor dergelijke percelen niet langer een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen kan worden toegekend zonder voorafgaande regularisatie.

 

1. Het begrip ‘éénlotsverkaveling’ en de impact van de Codextrein

 

Bij éénlotsverkavelingen gaat het om verdelingen van een reeds bebouwd stuk grond, waarbij één deel van het terrein wordt afgesplitst om op dat afgesplitste deel een nieuw gebouw te realiseren.

 

Door de Codextrein (zijnde het decreet van 7 december 2018 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving) werd de definitie van het begrip ‘verkavelen’ gewijzigd, waardoor het afsplitsen van één deel van een bebouwd terrein voortaan mogelijk werd middels een eenvoudige ‘notariële splitsing’ in plaats van het doorlopen van een complexe ‘omgevingsvergunningsprocedure’.

 

Reden voor de wijziging was een beoogde ‘administratieve vereenvoudiging’.

 

De administratieve last van de omgevingsvergunningsprocedure leek overdreven in verhouding tot de zekerheid of meerwaarde die een verkavelingsvergunning voor het verkavelen van gronden zou bieden. Een gelijkaardige zekerheid zou volgens de decreetgever ook kunnen worden geboden door een stedenbouwkundig attest aan te vragen alvorens tot de splitsing over te gaan.

 

2. Vóór- en tegenstanders van de splitsing

 

Op het terrein ontstonden er al snel vóór- en tegenstanders van de nieuwe regeling.

 

Tegenstanders kaartten aan dat de ‘splitsing’ niet dezelfde rechtsbescherming bood als een ‘verkavelingsvergunning’.

 

Een verkavelingsvergunning blijft minstens vijf jaar geldig, en vaak nog langer. Een stedenbouwkundig attest is maar voor twee jaar geldig.

 

Een stedenbouwkundig attest wordt bovendien slechts enkel ‘onder voorbehoud’ verleend. De VCRO voorziet immers drie gevallen waarin, ondanks een positief stedenbouwkundig attest, de definitieve aanvraag alsnog kan worden geweigerd, met name 1) als er sprake is van substantiële wijzigingen met betrekking tot het betrokken terrein, 2) als de verplicht in te winnen adviezen of de tijdens het openbaar onderzoek ingediende bezwaren zaken aan het licht brengen waarmee geen rekening is gehouden en 3) als de stedenbouwkundig attesten zijn aangetast door manifeste materiële fouten. Een eventuele koper tast in het duister over de exacte ontwikkelingsmogelijkheden van het lot.

 

Anderzijds zijn de 20 dagen die een gemeente heeft om uitspraak te doen over de splitsing, vaak te kort om duidelijke opmerkingen te formuleren.

 

Het stedenbouwkundig attest biedt aldus minder rechtszekerheid.

 

Ook bevat het Omgevingsdecreet geen vervaltermijnen waarbinnen het college moet oordelen over een stedenbouwkundig attest. De aanvrager heeft zo niet onmiddellijk zicht op een welbepaalde datum waarop een uitspraak mag worden verwacht.

 

Er is ook geen beroep mogelijk tegen een stedenbouwkundig attest, noch voor de aanvrager, noch voor derden, dus zowel bij een goedkeuring als bij een weigering van het gevraagde attest.

 

Een stedenbouwkundig attest geeft anderzijds wel een grotere vrijheid aan de koper dan een verkavelingsvergunning. De koper moet zich aan de verkavelingsvoorschriften houden, maar hij kan iets heel anders aanvragen dan wat in het attest vermeld stond.

 

Landmeters stelden met spijt vast dat ze geen verkavelingsaanvragen meer moeten opstellen voor het afsplitsen van tuinen van bebouwde percelen, maar dat ze enkel nog een opmetings- en verdelingsplan moeten opmaken.

 

Sommige ambtenaren betreurden dat de gemeente impact verliest op de afsplitsing, anderen zijn zeer tevreden omdat de administratieve rompslomp weg is.

 

3. Arrest van het Grondwettelijk hof

 

In het arrest van het Grondwettelijk hof van 23 mei 2019 wordt artikel 52, 4° van de Codextrein waarbij de definitie van het begrip ‘verkavelen’ werd gewijzigd, vernietigd.

 

Reden is de vaststelling dat middels de splitsing de vergunningsplicht voor verkavelingen en de bijbehorende waarborgen voor onder andere het leefmilieu, eenvoudig kunnen worden vermeden, door wat in werkelijkheid een grote verkaveling is, op kunstmatige wijze te faseren.

 

Dit betekent volgens het Grondwettelijk Hof een aanzienlijke achteruitgang van het bestaande beschermingsniveau inzake gezond leefmilieu voor de omwonenden, welke niet kan worden verantwoord door de doelstelling van de decreetgever, met name de administratieve vereenvoudiging.

 

Inzake omgevingsrecht is een voorafgaande vergunning doorgaans van essentieel belang, opdat de vergunningsplichtige en het betrokken publiek de dienst kan genieten die een gespecialiseerde overheid kan bieden door hun situatie in concreto te beoordelen en opdat door de rechter kan worden onderzocht of de administratie geen kennelijke beoordelingsfout heeft gemaakt door van mening te zijn dat de vergunningsaanvraag al dan niet in overeenstemming is met de doelstellingen van de VCRO en het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid.

 

Een openbaar onderzoek, waarbij het betrokken publiek de kans heeft zijn standpunten, opmerkingen en bezwaren kenbaar te maken, is bovendien steeds vereist in het kader van de gewone vergunningsprocedure. Het openbaar onderzoek biedt aan het betrokken publiek een mogelijkheid tot inspraak, die een waarborg biedt voor de vrijwaring van het recht op de bescherming van een gezond leefmilieu en een goede ruimtelijke ordening (artikel 23, derde lid, 4°, van de Grondwet). Daarnaast kunnen de aanvrager van de vergunning en de leden van het betrokken publiek administratief beroep instellen en hebben zij als beroepsindieners het recht om gehoord te worden.

 

De omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden in het bijzonder roept bovendien niet alleen rechten en verplichtingen in het leven voor de kopers van verkavelde goederen : zij heeft ook een verordenend karakter. Zij heeft in dat opzicht een waarde die vergelijkbaar is met die van een ruimtelijk uitvoeringsplan doordat haar functie niet alleen erin bestaat de kopers en de gemeenten te beschermen, maar ook het algemeen belang te vrijwaren door een goede ruimtelijke ordening.

 

Samengevat heeft de wijziging door de Codextrein tot gevolg dat de omwonenden van dergelijke percelen geconfronteerd worden met een aanzienlijke achteruitgang van het door de vroegere wetgeving geboden beschermingsniveau, wat niet kan worden verantwoord door de aan de bestreden bepaling ten grondslag liggende doelstelling van administratieve vereenvoudiging.

 

Om die reden besloot het Grondwettelijk Hof recent om de bepaling uit de Codextrein te vernietigen.

 

4. Rechtsgevolgen van het tussengekomen arrest van het Grondwettelijk hof

 

Vernietigingsarresten van het Grondwettelijk hof hebben een absoluut gezag van gewijsde vanaf hun bekendmaking in het Belgisch Staatsblad. Dit betekent dat het arrest vanaf dat ogenblik voor iedereen geldt. Daarnaast werkt de vernietiging retroactief, wat wil zeggen dat de vernietigde norm moet worden geacht nooit te hebben bestaan.

 

Dit heeft tot gevolg dat de tussen 1 januari 2018 tot op heden goedgekeurde splitsingen, waarbij één deel van een bebouwd terrein werd afgesplitst om er een nieuw gebouw op te richten, als niet-rechtsgeldig moeten worden beschouwd.

 

a) onwettige splitsing van perceel – nog geen omgevingsvergunning voor het oprichten van constructies toegekend

 

Een perceel dat (op grond van het tussengekomen arrest) onwettig gesplitst werd kan in géén geval vandaag de dag in aanmerking komen voor het toekennen van een omgevingsvergunning voor het oprichten van constructies.

 

Voorafgaand zal een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden moeten worden gevraagd, ter regularisatie van het onrechtmatig afgesplitst perceel.

 

b) onwettige splitsing van perceel – wél reeds omgevingsvergunning voor het oprichten van constructies toegekend

 

Werd in opvolging van de niet-rechtsgeldige splitsing intussen al wel reeds een omgevingsvergunning voor het oprichten van constructies toegekend, dan kan de vergunninghouder binnen een termijn van 6 maanden vanaf de publicatie van het arrest vragen om de omgevingsvergunning in te trekken. Aangezien de onderliggende splitsing niet rechtsgeldig is (door het tussengekomen arrest), is de toegekende omgevingsvergunning op zijn beurt aangetast door een onwettigheid. Ook de vergunningverlenende overheid kan op eigen initiatief om dezelfde reden de vergunning intrekken, maar het is aangeraden om eerst te overleggen met de vergunninghouder omtrent de wenselijkheid ervan.

 

Een andere optie om de wettigheid weg te werken is het aanvragen van een regularisatievergunning voor het verkavelen van gronden. Op grond van deze regularisatie voor het verkavelen van gronden zal dan vervolgens nog een regularisatie moeten gebeuren voor de stedenbouwkundige handelingen zelf. Deze moeten immers uitdrukkelijk getoetst worden aan de voorschriften van de verkaveling.

 

Daarnaast kan een belanghebbende binnen dezelfde termijn van 6 maanden een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning instellen bij de deputatie of bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen wegens het tussengekomen arrest dat de onderliggende splitsing niet-rechtsgeldig heeft gemaakt.

 

 

Conclusie:

 

Gemeenten zullen extra alert moeten zijn teneinde te vermijden dat constructies worden vergund op onrechtmatig afgesplitste percelen. Ook de opgerichte constructie zal in dat geval immers door een onwettigheid aangetast zijn.

 

Voor gemeenten kan het aangewezen zijn om op hun gemeentelijke website voldoende ruchtbaarheid te geven aan het tussengekomen arrest en te wijzen op de rechtsgevolgen van genotuleerde niet-rechtsgeldige splitsingen.